Eгрп Жкх / Ипотека / На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Подводные камни ипотечных договоров

Кредитный договор является ключевым моментом при оформлении ипотеки. Договор состоит и двух частей. Первая часть документа подтверждает выдачу кредита заемщику, а вторая частьсвидетельствует о передаче под залог приобретаемого жилья.

Основные понятия

Под ипотекой понимают способ кредитования под залог недвижимого имущества, т.е. в этом случае имущество является гарантом возврата кредитных средств. Если займ не возвращается банку, то он становится собственником недвижимости. В качестве залога при оформлении ипотеки могут быть использованы:

  • Жилые помещения (дом, квартира, комната, часть жилплощади);
  • Нежилые помещения (садовые дома, дачи, гаражи);
  • Промышленные помещения.

комната мебелированная На законодательном уровне банк является залогодержателем, заёмщик - залогодателем. Недвижимое имущество становится предметом залога в договоре ипотеки, поэтому в документепрописывается место расположения и стоимость, которую определял независимый оценщик. Также следует указать сроки выполнения обязательств по кредитному договору. Имущество находящееся в собственности государства не может выступать предметом договора. Схема приобретение недвижимости в ипотеку выглядит так:

Заключение кредитного договора;

  1. Приобретение недвижимости по договору купли-продажи;
  2. Регистрация договора купли-продажи;
  3. Отметка в правоустанавливающем документе о том, что недвижимость является залогом.

Для заключения договора нужно предоставить:

  • Заявление-анкету;
  • паспортные данные;
  • справку с места работы;
  • справку о доходах;
  • свидетельство НИС (для оформления военной ипотеки)

Данная схема выгодна как банку, так и клиенту. Банк получает залог, покрывая при этом все кредитные риски, а клиент в свою очередь имеет возможность приобрести недвижимость.

Что такое закладная?

Закладная - это документ, содержащий все основные условия кредитного договора и параметры имущества, переданного в залог. Закладная выписывается физическим лицом на имя кредитора. В закладной прописываются следующие права владельца:

  1. Право на требование возврата займа;
  2. право на обращение взыскания на предмет залога, т.е. продажа недвижимости (в случае просрочки платежей).

пачка договоров Закладная на квартиру по ипотеке является именной ценной бумагой, а также главным инструментом кредитного рынка, который помогает снизить кредитные риски, а также привлекать средствадля кредитной организации. Например, банковская организация может продать закладную другому банку для выручения средств. Залогодержатель при этом ничего не теряет, т.к. банк которыйприобрел закладную не имеет права менять условия договора в одностороннем порядке. Единственное что может измениться для залогодержателя это реквизиты оплаты.

После полного погашения кредита, текущий владелец закладной делает отметку о том, что обязательства по кредитному договору выполнены и передает физическому лицу пакет документов исправку о полном погашении кредита. После заемщику следует обратиться в орган госрегистрации, для того что бы снять с себя обязательства по ипотеке.

Социальные программы ипотечного кредитования

Программы ипотечного кредитования разработаны незащищенных слоев населения страны. Сегодня функционирует несколько проектов:

  • Молодая семья. Существует государственная программа кредитования, а так же специальные предложения в банках. Эта программа создана с целью оказания социальной помощи длямолодых семей, возраст членов которых не превышает 35 лет.
  • Проект «Жильё». Национальная программа для граждан по улучшению условий жилплощади.
  • Военная ипотека. Общероссийский проект, участниками которого выступают выпускники учебных заведений военного профиля. При условии заключения первого контракта напрохождение воинской службы (после 2005 г.) и отслужив три года.
  • Материнский капитал. Программа кредитования, которая позволяет воспользоваться материнским капиталом для оформления ипотеки.
  • Молодые учителя. Проект, созданный АИЖК, для получения жилплощади молодыми специалистами под ставку 8,5%.
  • Господдержка. Программа стартовала в 2015 г. и продлилась до 1 января 2017 г. Она заключалась в том, что граждане, приобретающие жилплощадь в строящихся или сданныхгосударственных новостройках, могли оформить кредит на более выходных условиях.

Требования к заемщику

Требования, предъявляемые ВТБ 24 при оформлении ипотеки, в банковских организациях слабо разнятся и включают следующие пункты:

  • Гражданство Российской Федерации.
  • Возраст заёмщика от 21 до 60 лет. Возраст, на момент прекращения действия договора, не должен превышать 75 лет.
  • Трудовой стаж должен быть равен или превышать 6 месяцев на последнем месте работы, а общий стаж - должен превышать 1 год.

Если физическое лицо, на момент оформления ипотеки состоит в браке, то вторая половинка автоматически приобретает статус поручителя. Единственным нюансом является брачный договор. Также, согласно законодательству, приобретаемое имущество должно быть застраховано.

Подводные камни

Ипотечный договор оформляется на довольно-таки долгий срок и подразумевает внушительную сумму займа, что способствует появлению рисков и так называемых "подводных камней", которых, в общем-то, никто не ожидает. На что обратить внимание при оформлении ипотеки?

Дополнительные выплаты

Одним из главных подводных камней являются дополнительные выплаты. Все обязательства, помимо госпошлины и первоначального взноса, ложатся на плечи заемщика. Под дополнительнымивыплатами подразумеваются различного вида страховые взносы, комиссии на услуги банка, а также услуги оценщика.

В банке ВТБ 24 подводные камни в основном связаны со страховыми взносами. Компания предоставляет список определенных страховых организаций с которыми сотрудничает и откровеннонавязывает страховку. Но отказаться от нее можно написав заявление во время оформления кредитного договора, либо после. В этом случае банк не в праве отказать клиенту. А вот если отстраховки откажется клиент сбербанка, то процентная ставка по кредиту вырастет на 1%.

Подводные камни ипотеки в Сбербанке напрямую связаны с деятельностью оценщика, т.к. он определяет цену не соответствующую реальной стоимость и как правило занижает ее. В этомслучае банк дает займ только в виде процента от суммы, которую назвал оценщик.

Если заемщик решится на рефинансирование ипотеки, то оценку придется оплачивать повторно.

Валютные риски

Рынок валют нестабилен, поэтому оформляя кредит следует в национальной валюте. Банк ВТБ 24 предоставляет возможность оформить кредитный договор в любой валюте с пониженнойпроцентной ставкой. Зачастую неопытные заёмщики выбирают этот способ кредитования, не зная о сопутствующих рисках. А ведь скачек курса валют может не только привести к повышениюсуммы кредита, но и существенному росту ежемесячных выплат!

Ограничение прав

Некоторые банки указывают в договоре незаконные ограничения. К этому следует отнестись серьезно, т.к. доказывать свою правоту придется в суде. К таким ограничениям можно отнестизапрет на досрочное погашение кредита, изменение процентной ставки в одностороннем порядке и т.д.

Утрата имущества

Редко, но все же случаются ситуации, когда недвижимость повреждается. Этом может произойти в случае стихийных бедствий, пожаров и т.д. В этом случае заемщик лишается имущества, приэтом он обязан предоставить банку новый залог.

Если банковское учреждение не устраивает новый залог, то оно вправе требовать досрочного погашения кредита.

В случае, если жилье просто пострадало, то следует в письменном виде уведомить банковскую организацию и согласовать сроки ремонта.

Подводные камни военной ипотеки

Военная ипотека также не обходится без подводных камней. Выбор жилья участвующего в программе сильно ограничен, а максимальная сумма не превышает 2,3 млн рублей, к слову банковскаяорганизация одобряет куда меньшую сумму. Поэтому для того чтобы приобрести достойное жилье, следует иметь неплохой капитал для первоначального взноса. Еще один нюанс срок действия свидетельства НИС ограничен и составляет всего 6 месяцев, т.е. за пол года необходимо успеть заключить договор с банком.

Если выбор пал на вторичное жилье, вовсе придется раскошелиться на риелторские услуги и оформление различных документов.

Главным недостатком военной ипотеке является то, что жилье можно легко потерять, например, в случае увольнения со службы досрочно. Если срок службы составил менее 10 лет, то придетсявернуть всю выделенную на приобретение жилья сумму, а ипотеку оплачивать из своего кармана.

В любом случае при оформлении ипотеки следует тщательно ознакомиться со всеми нюансами этого способа кредитования, что бы максимально избежать всевозможных проблем в дальнейшем.

Это вам будет интересно: