Eгрп Жкх / Ипотека / Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка

Как стать собственником квартиры, находящейся в залоге у банка

Рынок недвижимости на сегодняшний день развивается быстро и активно. Способствуют таким темпам предложения банков по приобретению квартир в ипотеку, ведь не каждый в состоянии накопить подобные суммы.

В связи с разными жизненными ситуациями часто происходит так, что возникает необходимость в продаже квартиры, находящейся в залоге у банка. Продажа в данном случае имеет свои особенности. Если же вы планируете купить ипотечную квартиру в залоге у банка, то стоит учесть некоторые моменты для того, чтобы сделка прошла без осложнений.

Предварительная подготовка

Как только вы узнали, что предстоит покупка ипотечной квартиры, стоит уточнить у продавца, поставил ли он в известность банк. При заключении ипотечного договора, одним из условий банка является запрет на отчуждение недвижимости до полного погашения кредита. Возможность продать квартиру есть, но все действия должны быть с ведома банка и проходить предварительное согласование с ним. В противном случае сделка будет незаконной и может быть оспорена в суде.

Сразу следует учесть, что сделка будет длиться дольше, чем простая покупка жилья. Происходит это за счет наличия трех сторон: продавец, покупатель, банк. Все условия должны проходить с согласования кредитной организации, в которой вам тоже придется появляться. Возникновения неудобств продавец может компенсировать для вас понижением стоимости, что чаще всего и происходит на практике. Так что запаситесь терпением и временем для оформления.

Отказ в продаже

До начала сделки стоит уточнить, в курсе ли банк о намерении продать залоговое имущество. Это сложности продавца. Если банк отказывает в продаже по каким-либо своим соображениям, остается два варианта:

  1. Продолжать вносить платежи согласно утвержденного графика и ждать, когда закончится срок ипотечного кредитования. Конечно, покупатель квартиры вряд ли будет ждать так долго. Особенно, если до окончания ипотеки годы, а-то и десятилетия. Тогда купить квартиру не представляется возможным.
  2. Получатель ипотеки обращается в суд и требует предоставить ему возможность продать квартиру. Такой вариант предусмотрен законодательством Российской Федерации. Банк это понимает, поэтому при заключении договора ипотеки предусматривает возможные развития событий и подстраховывает себя нужными ему пунктами. Конечно, продавец может и выиграет дело, если имеет достаточные на то основания. Но сколько времени займут судебные тяжбы - неизвестно.
Кредитная организация, предоставляя ипотеку, обеспечивает себя поступлением денег на долгие годы вперед. При этом обеспечивает безопасность поступлений, оформляя залог. Не каждый банк, получив единовременно остаток денег, готов лишиться прибыли, ведь при этом потеряется часть процентов, которые изначально были предусмотрены. При оформлении ипотеки следует уточнить, возможно ли досрочное погашение и на каких условиях. Даже если вы не собираетесь продавать квартиру, эта информация будет полезной. Да и мало ли какие ситуации могут случиться в жизни.

Варианты

Люди обсуждают договор Существует несколько способов проведения купли-продажи заложенного имущества. В процессе заключения предварительного договора стоит обговорить, какой подойдет всем трем сторонам.

  1. Вы передаете остаток задолженности продавцу и он передает его в банк. Банк снимает залог, вы передаете остаток суммы продавцу одновременно с оформлением права собственности на жилье. В данном варианте есть несколько подводных камней: при передаче денег продавцу есть вероятность, что деньги в банк так и не попадут (мало ли что может случиться с продавцом, может он просто передумает). От такой ситуации следует себя обезопасить: потребовать с продавца написать расписку о получении денег, а в договоре прописать возможные проблемы. Например, если продавец передумал, можно предусмотреть полный возврат суммы залога с начислением процентов неустойки. Конечно, продавец и в этом случае деньги может не вернуть. Придется обращаться в суд. Зато дело вы выиграете легко и быстро.
  2. Банк выделяет ячейку для проведения сделки, в которую будет положена вся сумма. После подписания договора, банк получает с этой суммы определенную часть (остаток долга продавца) и снимает залог. Вы оформляете на себя право собственности и одновременно продавец получает вторую часть от стоимости продаваемого жилья. Данный вариант считается самым безопасным для всех трех сторон. Вы не вносите деньги? Сделка не начинается. Банк свою сумму получает гарантировано. Покупатель знает, что в ячейке уже есть деньги, предназначенные для него. Однако, стоит предусмотреть в договоре вариант, если покупатель в процессе купли-продажи передумает. Стоит так же прописать возврат денег с начислением процентов за возникающие неудобства. Особенно сложно будет в случае, если банк деньги уже получил и залог снял. Такой вариант удобен, однако потребует дополнительных расходов на оплату предоставленной ячейки. До начала сделки определитесь, кто эти расходы возьмет на себя. Возможно, для своего удобства, банк предоставит ее бесплатно.
  3. Вы прибегаете к помощи сторонней организации, предоставляющей ячейку для проведения сделки. Процесс будет тот же, только чтобы купить квартиру вам необходимо будет внести деньги в ячейку уже другого банка. Составляется подробный договор использования ячейки, где будет прописан порядок внесения и дальнейшего распределения денежной суммы. Является безопасным, но требует как оплаты аренды ячейки, так и дополнительных затрат времени на оформление использования ячейки. Составление договора потребует детального подхода.
  4. Банк может согласовать вариант, когда покупатель вносит предварительный залог, в размере остатка задолженности перед банком. Получатель ипотеки гасит долг и снимает обременение. Квартира остается в полной его собственности и он спокойно продает ее вам. То есть сама купля-продажа происходит без участия банка. При этом ни банк, ни продавец рисков не несут. А вот покупатель не застрахован от недобросовестности продавца: он может вывести имущество из под залога, а продажу не осуществить. Если вам предлагают такой вариант, каждый шаг в оформлении документально оформляйте. Перед тем, как подписать договор, убедитесь, что все возможные варианты вами предусмотрены в пунктах договора. Это может и не спасет от недобросовестности, однако, имея на руках все необходимые бумаги, при обращении в суд проблем не возникнет.
Варианты, когда сделка проходит без ведома банка противозаконны. Покупатель несет риски, ведь продавец может так и не вывести квартиру из под залога. Покупатель несет ответственность перед законом.

При выборе любого варианта нужно учесть, что стоимость продажи имущества должна быть больше, чем остаток долга перед банком.

Результаты

Во всех трех рассмотренных вариантах покупка квартиры в залоге заканчивается оформлением ее в собственность. Как бы страшно не выглядела сделка, покупка квартиры в залоге сегодня - обычное дело, происходит такое повсеместно. Приобретение жилья - важное событие, стоит просто все заранее продумать и предусмотреть.

Договор заключается в присутствии трех сторон: покупатель, продавец и банк, как заинтересованное лицо. Стоит отстаивать все важные для вас существенные условия. Сделка состоится только при условии, что все три стороны придут к какому-либо единому соглашению.

Радует тенденция на рынке ипотечной недвижимости: продажи квартир в залоге осуществляются по причине появления возможности расширения. Чаще всего продают жилье для того, чтобы взять новую ипотеку на улучшенную квартиру: больше метраж, престижнее район. Все реже встречаются случаи, когда квартира продается из-за неплатежеспособности, отсутствия возможности дальнейшего погашения.

Из ипотеки в ипотеку

Калькулятор и дом Возможно приобретение недвижимости в залоге на условиях получения ипотеки. Что для этого нужно?

  1. Начать готовить все бумаги, необходимые для оформления ипотеки, как минимум за месяц до начала совершения сделки. Нужно успеть подать документы на проверку и получить одобрение банка.
  2. Первоначальный взнос должен быть больше, чем остаток задолженности продавца перед банком.
  3. Если вы будете брать ипотеку в банке, в залоге у которого находится недвижимость, процедура опростится. Меньше потребуется собирать бумаг, особенно на ипотечное имущество. Сделка пройдет на упрощенных условиях.

Вывод

Уже становится не так актуально, в залоге имущество или нет. Ввиду повсеместного применения, сделки прорабатываются и приобретают обыденный характер.

Если вы далеки от законодательства и вам сложно учесть все необходимые моменты, стоит обратиться в организации, сопровождающие сделки по недвижимости. Стоят их услуги недешево, зато они будут вести полностью всю вашу сделки. Опытные риэлторы помогут вам с подбором вариантов квартир, просмотром документов, заключением договора. При этом они минимизируют ваше участие в сделке, сделав его как можно комфортнее, организуют все на высшем уровне. Вы будете спокойнее и увереннее, что все пройдет как положено.

Это вам будет интересно: