Eгрп Жкх / Ипотека / Федеральный закон об ипотеке

Основные положения получения ипотеки по закону

Как указывает законодательство, ипотека – это не кредит для приобретения объекта недвижимости, а залог имущества, которое невозможно перемещать, не разрушив или повредив. При этом даются деньги, а объект закладывается, как гарантия для выполнения своих обязательств.

При таких высоких ценах на квартиры сегодня, юридическая чистота сделок и их законность важны как никогда. Регулирует правоотношения в этой области закон о валютной ипотеке. За время своего существования он не раз претерпевал изменения. Вступившая в силу в 2017 году новая редакция является уже шестнадцатым изменением по счету.

Общая информация

Закон об ипотеке менялся много раз. Очередное изменение вступило в силу в 2017 году. первая Благодаря ипотеке у граждан появляется возможность получить финансовые средства для оплаты за недвижимость помимо тех вычетов, которые оплачиваются в бюджет. Объект в залог предоставляет как заемщик, так и другое лицо. При этом собственником остается залогодатель до тех пор, пока не будет погашен кредит. Залог недвижимости может быть назначен для:

  • получения займа;
  • обязательств по договору;
  • гарантии компенсации при нанесении вреда.

Требования

Если договором не предусмотрен конкретный размер выплат или доля от цены объекта, должны быть выполнены следующие положения:

  • возвращается основной долг, который остался с момента наступления условий для этого;
  • выплачиваются проценты, согласно договору;
  • оплачиваются штрафы за нарушение положений договора;
  • подлежат компенсации все расходы, понесенные залогодержателем из-за судебного производства;
  • покрываются накладные траты для организации процесса продажи.

Дополнительные траты

Чтобы продать заложенное имущество залогодержатель, порой, должен нести дополнительные расходы. Они могут быть связаны, например, с охраной от посягательства, погашением налогов и начисленных штрафов, погашением задолженностей по коммунальным услугам. Такие траты не всегда носят обязательный характер для залогодержателя. Поэтому некоторые из них компенсируются из стоимости залога.

Залоговое имущество

Закон о залоге содержит перечень объектов, которые могут выступать в качестве залога. К ним относятся следующие:

  1. Земельные участки, кроме находящихся в федеральной и муниципальной собственности. Но ограничение может быть снято в случае, если целевым назначением являются застройки и местные или федеральные органы готовы разрешить залог недвижимости.
  2. Недвижимость любого назначения.
  3. Квартиры и дома, в которых можно жить, и изолированные их части.
  4. Дачи, постройки садового характера, гаражи и другие подобные объекта, которые служат для потребительских нужд.
  5. ТС для передвижения по космическому и водному пространству, воздуху.
  6. Недостроенные объекты недвижимости, если земля оформлена в долгосрочное пользование или на это согласился арендодатель.
  7. Права аренды также с согласия другой стороны.
  8. Права ДУ при соответствующем строительстве.

Что может залогодатель

Для того, чтобы передать недвижимость под залог, необходимо иметь на него право собственности. ФЗ об ипотеке указывает случаи, когда ипотека является невозможной. К их числу относятся следующие:

  • участки, изъятые из оборота, которые необходимы для государственных нужд, коммуникаций или относящиеся к заповедным;
  • не являющиеся возможными для взысканий;
  • подлежащие обязательной приватизации;
  • которые нельзя передать в личную собственность.

В случае, когда продать участок намеревается гражданин, состоящий в браке, закон об ипотеке недвижимого имущества предписывает получение согласия от второй половины, так как все объекты принадлежат супружеской паре на равных условиях. Если же имеет место долевая собственность, то она может отчуждаться и без согласия остальных владельцев, в случае если доля определена. При этом каждый из них имеет преимущественное право приобретения по сравнению с другими претендентами. А вот при совместной собственности на сделку обязательно должны согласиться все владельцы имущества.

Требования к договору

Ипотечный договор должен соответствовать всем требованиям федерального закона об ипотеке. Согласно ему в договоре обязательно указываются следующие данные:

  • название;
  • адрес;
  • что является основанием для наступления права собственности;
  • орган, который зафиксировал его;
  • стоимость, являющаяся результатом соглашения.

Если в качестве залога выступает право аренды, то должны быть зафиксированы реквизиты объекта. Границы, на которые распространяются обязательства со стороны залогодержателя, тесно связаны с условиями, при которых залог подлежит возврату. К ним относятся:

  • обстоятельства, при которых право возникло;
  • деньги – а именно порядок внесения платежей или условия, при наступлении которых должна производиться оплата;
  • самый крайний возможный срок.

Когда оформляется договор ипотеки с недвижимостью, эти пункты обязательно указываются, если не выполняются действия «по умолчанию».

Что надо знать о регистрации

Новый закон об ипотеке предписывает после подписания договора, зарегистрировать его в Росреестре здесь. Если он не соответствует какому-либо из требований, то его не зарегистрируют. В этом случае сделка не будет признана действительной. Датой заключения контракта является не дата подписания, а именно день, когда договор зарегистрировали в государственном реестре.

Закладная удостоверяет факт ипотеки. Поэтому ее прикладывают к договору и сдают в государственную инстанцию. Если такие условия прописаны в договоре, то он может перестать действовать уже после процедуры регистрации.

вторая

Несмотря на то, что федеральный закон об ипотеке (2015 год – изменения были внесены, а в 2017 году начали действовать) уже не предусматривает обязанности производить нотариальное заверение сделок, банковские организации вынуждают заемщиков идти на это. Тогда, получив на руки копии с нотариальным удостоверением, стороны предоставляют их для государственной регистрации. Интересно, что если одна сторона не предъявит свой документ, то внесудебное обращение взыскания будет аннулировано.

Залогодатель ограничивается в своем праве распоряжаться имуществом. Если при оформлении контракта залогодатель узнал о том, что к имуществу имеются претензии со стороны 3 лиц и не уведомил об этом, залогодержатель имеет право досрочно выполнить свои обязательства, без каких бы то ни было штрафных санкций или потребовать чтобы договор был с изменениями.

Регистрация

Как и при любой сделке с недвижимостью, при ипотеке необходимо зарегистрировать право собственности. Результат процедуры фиксируется в реестре, по месту где объект размещен. Она инициируется заявлением, которое подписывают стороны или нотариусом, если документ был им заверен. Закон об ипотеке 2016 указывает, что регистрация производится в случае, если имеется заявление хотя бы одного из следующих лиц: нотариуса, залогодателя или залогодержателя. Государственная пошлина за эту процедуру не взимается.

Все сведения чиновники берут из документов, которые им предоставлены. Дополнительные бумаги они не имеют права требовать. Чтобы удостовериться в правах залогодержателя, в числе других бумаг, предоставляется закладная.

Но если изначальная процедура бесплатная, то государственная пошлина потребуется. Ее заплатят при оформлении уступки прав, а также при внесении изменений в реестр о том, что регистрируется новый держатель залога.

Сроки

Обычно Росреестр выполняет действия по жилой недвижимости в течение пяти дней, по земле и нежилым помещениям – в течение пятнадцати дней, а для остальных объектов – в течение месяца. Заверение договора у нотариуса способно уменьшить сроки, которые в последнем случае составят пять дней. Дата, с которой ипотека будет зарегистрирована, считается не та, когда документы были сданы, а та, когда они были приняты в работу.

Отказ

Бывают случаи, когда в регистрации отказывают. Это регламентирует не ФЗ 102 (об ипотеке), а ФЗ №122. Регистрацию могут не пройти в том случае, если для этого имеются причины объективного характера. Тогда заявителю направляется соответствующее уведомление о необходимости корректировки и повторной подачи документов с последними изменениями на каких-то положениях. Процесс может быть приостановлен на срок, не превышающий один месяц. В течение этого времени нужно устранить замечания или решать вопрос в судебном порядке.

Запись в реестре

В процессе регистрации чиновники вносят запись в реестр, где указывают следующую информацию:

  • данные о держателе залога;
  • об объекте;
  • размер обязательств в денежном эквиваленте;
  • пометку, что была оформлена закладная.

В договорах, которые были предоставлены, а также в закладной и в самом свидетельстве о собственности указывают название органа, который ее произвел, а также дату, адрес и другие данные объекта залога.

Чтобы внести в эти сведения какие-либо изменения о залоге недвижимого имущества, держателе залога и так далее, необходимо согласие обеих сторон. Кроме того, это станет возможным только в случае, если никакой третьей стороне не будет нанесен вред.

Без обременения

Когда все денежные обязательства погашены, запись об этом в реестр вносят в течение 3 дней. Это выполняется на основании следующих документов:

  • заявления от держателя залога;
  • решение суда о прекращении ипотеки;
  • заявления от представителя исполнительной власти в случае военной или накопительно-ипотечной системе.

Чтобы получить документ о собственности, где уже не будет зафиксировано обременение, дополнительно другие бумаги не требуются. В новом документе содержится отметка о том, что обязательства выполнены. Под ней держатель залога подписывается и ставится печать.

Закон об ипотеке, действующая редакция за 2016 год из консультанта

Все вышеупомянутые данные содержались в законе РФ до того, как были приняты изменения в ипотеке в 2015 году. Но последняя редакция сохранила все эти положения. Изменения коснулись только ипотеки для военнослужащих. Согласно им, запись о погашении ипотеки инициируется федеральной инстанцией, которая регулирует функции накопительно-ипотечной системы и военной ипотеки.

Это вам будет интересно: