Eгрп Жкх / Про квартиры / Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Подводные камни

Сегодня перепланировка квартиры довольно-таки частое явление. Зачастую владельцы недвижимости не задумываются о том, что при наличии неузаконенной планировки могут возникнуть проблемы с продажей квартиры. Причинами самовольной перепланировки могут быть незнание законодательства, либо попытка избежать внушительных затрат.

Законная и незаконная планировка

Для начала следует разобраться, какая планировка является законной, а какая нет. Незаконная подразумевает недопустимые изменения, т.е. нарушение законодательных норм при перестройке. Под незаконной перепланировкой подразумеваются такие вмешательства, которые приводят к ухудшению эксплуатации объекта и угрожают жизни соседей:

  • нарушение устойчивости и несущей способности конструкций здания;
  • перекрытие доступа к стоякам отопления;
  • демонтаж вентиляционных каналов;
  • превышение допустимой нагрузки на конструкции объекта;
  • расширение санузлов над жилыми помещениями или кухнями;
  • установка радиаторов и батарей на балконы и лоджии;
  • монтаж проемов, ниш и отверстий в несущих стенах и колоннах;
  • монтаж полов с подогревом;
  • перепланировка чердака и технического этажа;
  • снос стены, отделяющей газифицированную кухню от жилых помещений;
  • устройство балконов и лоджий на всех этажах, за исключением первого;
  • ремонтные работы в аварийных домах.

Такие нарушения невозможно узаконить, а следственно нельзя будет и продать квартиру. Кроме того придется вернуть жилплощадь к изначальному виду. В случае игнорирования требований жилинспекции можно вовсе лишиться жилплощади в соответствии с пунктом 5 статьи 29 ЖК РФ. К законной перепроектировке соответственно относятся все действия не нарушающие нормы законодательства. К законным видам перепланировки относятся:

  • расширение или перенос кухни либо санузлов в область нежилых помещений;
  • демонтаж и деформация не несущих конструкций здания;
  • демонтирование подоконной части стены в кирпичных, монолитных и панельных домах (до 2007 г. постройки), для монтажа французских окон;
  • монтаж проёмов в несущих конструкциях панельных домов построенных до 2007 г.;
  • застекление балкона и установка кондиционера;
  • смена перекрытия пола;
  • перестановка сантехники (ванной, душевой кабины, унитаза и т.д.) в радиусе мокрых зон;
  • соединение кухни с жилыми комнатами (при наличии электрической плиты);
  • перенос приборов отопления на противоположную стену;
  • замена плиты газовой на электрическую, при наличии необходимой мощности;
  • объединение жилых помещений по пролетам либо по этажам;
  • устройство лоджии или веранды на первом этаже. Но для такой перепроектировки обязательно проведение общедомового собрания.

Несмотря на то, что подобные переустройства законны, в некоторых случаях они все же требуют уведомления соответствующих органов или составления нового проекта перепланировки с включением всех планируемых изменений. После окончания ремонтных работ, следует направить письменное заявление с приглашением специалиста для внесения изменений в техпаспорт. Если все выполнено в соответствии с законодательством, то продать такую жилплощадь не составит проблем.

Что делать, если выявлена неузаконенная перепланировка?

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Подводные камни первая Устраивая самовольные перепланировки, многие не задумываются над тем "нужно ли узаконить переделку?" и не оповещают соответствующие органы, думая что легче заплатить штраф и спокойно наслаждаться свежим ремонтом. Но дело обстоит куда серьезней. При выявлении факта неузаконенной перепланировки по жалобе (от соседей, управляющей компании и т.д.), собственнику, помимо административного штрафа размером 2000-2500 тысячи рублей, выдается предписание о согласовании перепроектировки.

Согласуются планировки с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Согласование по проекту довольно-таки длительный и затратный процесс. Он затрагивает только сложные работы, такие как объединение квартир, расширение жилплощади, снос стен. Стоимость согласования по проекту начинается от 60 тысяч рублей. Если предписание проигнорировать, то можно лишиться жил площади, т.к. в соответствии с установленным законодательством она будет выставлена на торги.

Если перепроектировка произведена с многочисленными нарушениями, то шанс узаконить ее сводится к нулю. В особо тяжелых случаях, когда в следствие изменения планировки нанесен ущерб третьим лицам или кто-либо пострадал, собственника ждет уголовная ответственность.

Оформление неузаконенной планировки

Узаконить перепланировку можно только если она соответствует всем нормам законодательства. Для этого необходимо собрать следующий пакет документов:

  • документы устанавливающие право собственности;
  • согласие собственников;
  • техплан помещения;
  • план БТИ.

Для начала необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации и предоставить указанные документы, что бы получить новый план, отражающий все сделанные изменения. Составляется этот план после того, как сотрудник БТИ самостоятельно осмотрит и произведет все замеры у вас в квартире. Следующий шаг это обращение в жилинспекцию с составленным планом. Помимо этого необходимо иметь при себе:

  • проект перепроектировки;
  • заключение надзорных и контролирующих органов (Роспотребнадзор и т.д.);
  • согласие каждого собственника жилья, если задеты интересы соседей, то согласие соседей.

То есть необходимы те документы, которые предоставляются в случае еще невыполненной перепланировки. Также необходимо вложить заявление на согласование. В течение 45 дней после подачи документов, заявление рассматривается и выдается решение о согласовании в изменении проектировки либо отказ в получении разрешения. Если ответ положительный, следует обратиться в МФЦ или Кадастровую палату и получить кадастровый паспорт с внесенными изменениями. При обращении необходимо предоставить следующие документы:

  • технический план;
  • выписка из ЕГРП на недвижимость, в которой осуществлялось переустройство;
  • план БТИ;
  • решение надзорных и контролирующих органов РФ о том, что перепроектировка согласована.

В случае изменения размеров жилплощади, этот пакет документов следует так же направить в Росреестр новый правоустанавливающий документ.

С 2016 года в соответствии со статьей 2 ФЗ от 3 июля 2016 г. No 360-ФЗ, правоустанавливающим документом на недвижимость является только выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа квартиры с неузаконенным переустройством

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Подводные камни вторая Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Продажа квартиры с перепланировкой без согласования довольно-таки трудоемкий процесс, поэтому рекомендуется узаконить эти изменения до заключении сделки купли-продажи. В этом случае снижаются возможные риски как для продавца, так и для покупателя, да и стоимость жилплощади возрастает.

На законодательном уровне продажа квартиры с незаконной перепланировкой не запрещена, но при выявлении нарушений, т.е. если человек купил квартиру с незаконной планировкой, такая сделка может быть расторгнута Росреестром. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Это возможно, но незаконная перепланировка при продаже квартиры является большой проблемой.

В сегодняшних реалиях сложно найти человека, который захочет купить квартиру с этой проблемой. А если неузаконенная перепланировка при продаже квартиры всплывет, т.к. в документах БТИ она изображена красными линиями, то это приведет к существенному снижению стоимости недвижимого имущества. Ответственность за переустройство несет собственник жилья, поэтому прежде чем купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно все взвесить. Покупка квартиры с перепланировкой должна осуществляться только после тщательного изучения поэтажного плана Бюро технической инвентаризации и сравнения его с текущей планировкой. Зачастую покупатели узнают о том, что планировка неузаконенна, пройдя процедуру регистрации.

Если продавец осуществил сделку по старым планам БТИ, тем самым скрыв переустройство от покупателя, то договор можно расторгнуть. В этом случае суд будет на стороне покупателя, поэтому помимо выигрыша дела пострадавшая сторона помимо уплаченной за квартиру суммы, получит компенсацию за переезд и моральный ущерб.
Следует помнить, что как правило банки не оформляют ипотеку для приобретения жилплощади с неузаконенной перепланировкой. Это возможно при условии, что после приобретения жилплощади перепроектировка будет узаконена.

В таком случае в договоре прописываются четкие сроки, в среднем около 6 месяцев. Но высока вероятность того, что переустройство окажется незаконным и не подлежит согласованию. В таком случае уже приобретателю придется либо подводить переустройство к согласуемому варианту, либо восстанавливать исходный вид. Поэтому прежде чем осознанно приобрести такую недвижимость, следует обсудить этот вопрос со специалистами, т.к. стоимость процесса узаконивания планировки может оказаться куда больше, чем предоставленная скидка на жилплощадь.

Это вам будет интересно: