Eгрп Жкх / Жилищные законы и бланки / Федеральный закон 214

Суть закона 214 фз - гарантии по договору долевого участия

Суть фз № 214 состоит в том, чтоб обезопасить дольщиков при вступлении в долевое строительство. Так ли это? Для этого необходимо изучить, как на основании закона правильно составить договор долевого строительства. Какие изменения грядут на 2017 год? Есть ли уверенность в том, что на деле, договор действительно предоставляет гарантии, и каковы его плюсы? Как правильно заключить договор долевого участия?

Суть закона 214 фз - гарантии по договору долевого участия

Суть закона 214 фз - обман или гарантия защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков первая Посмотрим начало. Недавно дольщики совершенно не были защищены, и за получение своего жилья им приходилось бороться. Это связано было с тем, что дду не регистрировался в органах Росреестра. Да и сам он составлялся работниками застройщика, которые отражали в нем интересы компании. Ситуация становилась таковой, что гражданин мог потерять и квартиру и вложенные деньги. Оставался только суд, который так же затягивает ситуацию на неопределенное время.

Чтоб остановить это был принят новый федеральный закон 214 о долевом участии. Свою работу он начал в 2016 г. на основании изменений внесенных ФЗ 236 в 2015 году, несмотря на то дата его издания от 30 декабря 2004 года. Законопроект застройщики приняли в штыки, ведь он предусматривал строгие условия для них самих. Но и здесь они нашли способы избежания этих условий, путем оформления предварительного договора купли-продажи или ЖСК. Это позволяло им за счет финансирования пайщиков достраивать дом.

Несмотря на то, что споры продолжаются и в настоящее время, застройщики стали в работе использовать договор долевого участи в строительстве. Изменения в действиях послужили гарантом прав обеих сторон. Так, 214 ф3 показывает самую безобидную схему покупки квартиры в строящемся доме. Но все же в основном закон направлен на обеспечение безопасности сделки для дольщиков.

Основные моменты договора

Договор 214 фз что это? Единственный, законный тип соглашения софинансирования постройки жилья. При этом внесение платы не предусматривает проценты для дольщика. В 214 фз предусмотрены моменты, которые должны быть в договоре.

Обязательное условие это обязанности строителя. Договор о долевом участии в строительстве должен иметь информацию об обязанности застройщика построить здание в указанные сроки. Далее он обязан ввести его в эксплуатацию и получить соответствующий акт и передать положенное дольщику жилье.

Обязанности самого дольщика тоже должны быть отражены в договоре. Это касается оплаты договора в полном объеме. Дольщик обязан принять введенное в эксплуатацию жилье и подписать акт приема передачи, если конечно жилье соответствует всем требованиям и качеству.

Письменный договор об участии в долевом строительстве обязательно должен быть заверен в Росреестре тут. Именно с этого момента можно считать, что он заключен.

Обязательные пункты договора

Составленный в соответствии с федеральным законом договор, должен иметь определенные пункты. К ним относятся:

  • Все данные об имуществе дольщика, которое будет передано в последствии.
  • Определение жилья, которое отражено в проектной документации.
  • Срок, в который жилье должно быть передано покупателю.
  • Сумма по договору, срок и порядок оплаты.
  • Гарантия на предоставленное имущество.
  • Ответственность (ст 10 214 фз).

Все эти пункты подтверждают законность сделки по ФЗ 214.

Гарантии

Федеральный закон 214 фз содержит сноску на гарантийные обязательства, а именно статья 7. Если имущество по каким-то причинам повредилось до его передачи собственнику, то все риски ложатся на плечи компании, построивший объект недвижимости.

В случае смерти дольщика, текст федерального закона предусматривает, переход права на наследников. Отказать застройщик не имеет права.

Помимо того, что заключение дду регулирует закон о долевом строительстве 214 фз, на отношения сторон договора распространяется законодательство о защите прав потребителя, по тем вопросам, которые не нашли своего отражения в 214 фз.

Противоречия договора закону

Как правило, строительная организация работает по уже не единожды зарегистрированному договору. Если он уже прошел регистрацию, то это значит, что он соответствует 214 фз о долевом участии. Такой договор можно смело подписывать. Но перед этим нужно убедиться, что это не предварительный договор.

Однако 214 федеральный закон все же имеет лазейки. То есть составить соглашение, в котором будут предусмотрены больше интересы застройщика, нежели покупателя. Если при ознакомлении возникли сомнения, то есть два выхода: заняться поиском другой компании, или попробовать урегулировать разногласия. Но это маловероятно.

Другие способы продажи в обход дду

По 214 законодательству запрещена продажа иным способом в обход договора долевого участия в строительстве. Но практика говорит о другом. В связи с привлечением денег для стройки создают ЖСК и ЖНК. Их члены покупают не квадратные метры, а паи.

Однако, исходя из имеющейся практики судов, пайщики не могут воспользоваться правами, указанными в законе о защите прав потребителя, который регулирует области, не освещенные в 214 фз. Еще одним вариантом является продажа готовой недвижимости от застройщика.

Эти варианты рискованны, так же как и предварительные договора. Они только подтверждают негативную информацию о застройщиках, желающих просто заработать деньги. Как правило, строители не могу заключить договор, который предусматривает закон о долевом участии, в связи с недостающими документами, необходимыми для регистрации сделки в Росреестре.

Предварительная сделка не дает никаких гарантий, что строители решат вопросы с документацией. Покупателям остается только ждать и верить на слово. Чтоб этого не было, и был создан федеральный закон о долевом участии.

Предварительное соглашение законно, ведь оно предусматривает только то, что в последствие будет заключен основной договор. Однако люди по нему платят деньги, а это уже противоречит 214 ФЗ. Чтоб избежать обмана деньги нужно переводить на депозит застройщика, которые он сможет получить, только заключив непосредственный договор. Но это бывает редко и зачастую деньги падают на счет застройщика.

Так, можно сделать вывод о том, что новое законодательство РФ поддерживает защиты дольщиков и обладает своими плюсами.

Положительные моменты

Защита от продаж нескольким покупателям. Это потому, что договор проходит удостоверение в Росреестре, и именно он дает гарантии того, что жилье не продадут кому-нибудь еще.

Схема продаж по переуступке стала более доступной. Банки стали одобрять сделки по покупке недвижимости в еще недостроенных домах. А это уже несет плюс строителям, ведь чем проще приобрести жилье, тем быстрей продается жилье, и растет прибыль компании.

вторая

Да и процесс регистрации собственности стал более простым. Раньше срок регистрации составлял 1,5 года, теперь это идет по накатанной с момента регистрации первого договора дду. Присутствие на регистрации права представитель застройщика не требуется.

Суть закона говорит также о том, что строители перед началом застройки обязаны подготовить все проектные документы, то есть, чтоб они все были согласованы. Это и есть страхование риска невозможности введения дома в эксплуатацию. Это плюс для покупателя, но минус для строителей. Все согласования затягиваются на длительное время, а это издержки. И строительная фирма идет на обман, заключая предварительные договора. И в процессе стройки получают все необходимые бумаги.

Законом так же предусмотрен возврат финансов в случае расторжения контракта по воле сторон. Это в том случае если деньги переводились на депозит.

В строительстве в соответствии с законом, больше учитываются интересы дольщиков. Рассмотрим пример. Если покупатель не вовремя заплатил ежемесячный платеж, то он штрафуется на незначительную сумму, а вот если компания не сдаст дом в срок, то штраф будет внушающего размера. Однако застройщик может откорректировать данный пункт в свою сторону. Выход один – рассматривать договор внимательнее.

Ранее сроки сдачи трактовались как плановые сроки, и тем самым лавировали этим при разбирательствах. Теперь приняты е законы этого не допускают. Сроки должны быть указаны четко, и за его нарушение уплачивается не маленькая пеня. Однако срок можно перенести и законно, но об этом необходимо уведомлять дольщиков за несколько месяцев вперед. Однако неустойку платить придется все равно.

Договор долевого участия в строительстве предусматривает четкую формулировку объекта. Это этаж, квадратные метры, технические характеристики, расположение квартиры. Так что в процессе эти данные менять нельзя. Все эти данные помогут в последствии требовать то жилье, которое соответствует всем показателям. Случаи возникновения каких-либо изменений должны быть отражены в договоре.

Цена за квадратный метр после заключения дду меняться не может. В случае требования доплат, необходимо обращаться в суд, решение будет однозначно в пользу дольщика. Но вначале нужно внимательно познакомиться с текстом соглашения.

Ст. 9 214 фз регулирует расторжение договора.

Так дольщик имеет на это право в случаях:

  • Не передано недвижимое имущество в срок.
  • Приостановка возведения дома, в котором находится долевой объект с реальными возможностями своевременной его сдачи в эксплуатацию.
  • В проект дома внесены существенные изменения, особенно если это касается самого покупаемого жилого помещения.
  • Изменено назначение помещений, которые входят в состав дома.
  • Нарушены гарантийные обязательства. А именно: жилье не того качества или оно вовсе не пригодно для проживания.
  • Существенные нарушения оговоренного качества недвижимости.

В случае расторжения контракта дольщик забирает все внесенные им деньги обратно. При этом застройщик выплачивает компенсацию за их пользование. Она рассчитывается по ставке банка с момента поступления денег от покупателя.

Скачать примерный образец договора можно перейдя по данной ссылке http://i.stroikontrackt.ru/u/28/5f284075b711e6a8a7b35b35ad373a/-/Шаблон%20ДДУ%20%20со%20%20СБЕРБАНКОМ.doc

Изменения

Поправки в закон вносились на всем промежутке времени существования ФЗ 214. Последняя редакция закона была направлена на добавлении уголовной ответственности за нарушения в области долевого строительства. Что касается нормативного материала, то помимо закона существует комментарии к нему, в котором более ясно описываются нюансы о строительстве жилья в долевках.

8 ожидаемых пунктов изменений

В настоящее время выходит 13 редакция данного закона, которая начнет свою работу уже в начале 2017 года. Его краткое содержание состоит в следующем:

  1. Будет создан реестр застройщиков на государственной основе. Какие данные будут туда вноситься о застройщике и порядок данного действия найдут в отдельном постановлении правительства. Все организации застройщики буду оцениваться по бальной системе, и эта оценка будет говорить о его надежности. Но это не получило отражение в законе, и остается когда же выйдет постановление правительства. Ведь только после этого возможно будет посмотреть действенность этой меры.
  2. Вменяется обязанность к строительным фирмам размещать информацию в интернете относительно проектной декларации. Это и ранее было. Однако, правило ужесточились и список данных стал гораздо больше. Предусматривается так же ответственность, в случае если данные не были отражены. В проектной декларации размещаются данные не только на самого застройщика, но и о строящейся недвижимости. В ней указываются: название, адрес, как работает, регистрационные сведения, учредители организации. Помимо этого имеются сведения какие объекты этой фирмой были построены, сроки ввода их в эксплуатацию, имелись ли нарушения и жалобы. Информация размещается за последние 3 года. Все это дает понять о благонадежности застройщика.
  3. Федеральный закон распространяться будет не только на многоквартирные дома, но и дома, которые состоят из трех или больше блоков (блокированная застройка).
  4. Застройщик может привлекать финансы дольщиков, только если он полностью оплатил уставной капитал. И это размер привязывается к площади всех строящихся этим застройщиком объектам долевого участия. Что это значит? На практике минимальная сумма вкладочного капитала будет зависеть от площади строящегося здания, и будет равен 2,5 миллиона рублей, если площадь здания равна 1,5 тысячи кВ.м, а если площадь здания составляет более 500 тысяч кВ.м, то уставной капитал будет равен 1 миллиард 500 миллионов рублей. Ранее по общим правилам уставной капитал был равен 10000 рублей. Внесенные изменения, скорее всего, направлены на то, чтоб искоренить из бизнеса мелких предпринимателей, а не для защиты дольщиков от рисков потери денег.
  5. Механизм вовлечения средств так же меняется. Теперь дольщики переводят деньги за покупку на эскроу-счета, расположенные в банках. И строители могут воспользоваться этими деньгами только после передачи жилья непосредственно покупателю. А до этого момента придется пользоваться проектным финансированием.
  6. Формирование компенсационного фонда. Он образовывается за счет взносов строительных компаний. Это обязательно. По процентам это немного всего 1% от стоимости постройки. Но в итоге сумма набегает не маленькая, а огромная. Вся сумма лежит в банке. А вот как дольщику можно получить деньги пока совершенно не понятно, и ссылки в законе на это нет.
  7. Реклама. Это конечно не существенное для дольщика изменение. Однако предусмотрены определенные условия, в соответствии с которыми должна оформляться реклама, которая направлена на привлечение финансов граждан.
  8. Следующие изменения будут касаться особенностей регистрации договора долевого участия и уступки прав. Процедура будет гораздо проще, при минимальном пакете бумаг.

Свершились изменения в области перекидки денег с одного строящегося здания на другое. Такие действия на практике приводили к неустойчивому финансовому положению застройщика, что приводило к банкротству предприятия. В настоящее время это не допустимо.

Так же недопустимо нерациональное использование полученных финансов. Средства должны использоваться только для строительства определенного дома. Теперь застройщик ведет финансовую документацию по каждому объекту отдельно. За неправомерное расходование денег предусмотрена ответственность, которая ложится на плечи руководителя и главного бухгалтера, но не на само предприятие.

Вывод

Что такое долевое строительство? Основываясь на практике это привлечение денежных средств для строительства недвижимости с дольщиков. Понятно, что такое жилье стоит дешевле в разы. Ведь платить всю жизнь ипотеку это достаточно тягостно.

Однако стоит понимать, что для застройщика основным моментом строительства является получение денежных средств. Именно поэтому он идет на любые действия. В соответствии с ФЗ 214 он обязан заключать дду. Однако для него это не выгодно, ведь он подлежит регистрации в Росреестре. А для этого нужны документы на строящееся здание, которых, как правило, у него нет. И для этого он пытается заключить предварительный договор, который законен, но по нему дольщики должны платить деньги, а вот это уже не правомерно.

Помимо этого внесение денежных средств должно быть на депозит по закону, а вот по предварительному соглашению на счет организации. Что дает риск не возврата внесенных денег.

Таким образом, собравшись купить жилье в строящемся здании, нужно изучить не только закон с комментариями, но предлагаемый застройщиком договор. Нужно отследить каждый его пункт, чтоб в последствие не остаться «у разбитого корыта». А лучше всего прибегнуть к помощи специалиста.

Это вам будет интересно: