Eгрп Жкх / Жилищные законы и бланки / Новый закон о приватизации жилья

Приватизация: основной закон и особенности

Распад СССР ознаменовал собой новую эпоху. Бывшие социалистические страны, в том числе и Россия, встали на новые, рыночные рельсы. Так как в прошлом подавляющее большинство собственности находилось в государственных руках, назрела необходимость передать ее частникам. Появление закона о приватизации сыграло решающую роль. Это правовой инструмент, благодаря которому разгосударствление имущества стало возможным.

Что такое приватизация

Закон о приватизации государственного и муниципального имущества: особенности применения первая Законодательство определяет приватизацию как передачу имущества, которое находится в собственности у государства (на федеральном и региональном уровнях) или муниципалитетов, в частные руки, то есть физическим или юридическим лицам. Возможно разгосударствление следующих объектов:

  • имущественных комплексов вместе с земельными участками, на которых они располагаются;
  • зданий и сооружений совместно с земельными участками;
  • объектов незавершенного строительства;
  • исторических и культурных памятников;
  • акций акционерных обществ;
  • земельных участков. Исключение: земли, специально отведенные для государственных или муниципальных нужд;
  • жилых помещений.

Иными словами, суть разгосударствления – это передача имущества из государственных в частные руки. Собственность при этом теряет публичный статус.

Важно: участвовать в процедуре могут исключительно граждане Российской Федерации. Иностранцам вход закрыт.

Невозможно приватизировать следующие объекты жилого фонда:

  • общежития;
  • помещения, находящиеся в аварийном или ветхом состоянии;
  • служебное жилье;
  • дома и квартиры, расположенные на территории ЗАТО.

Закон о приватизации жилья (ст.13) содержит следующие способы передачи:

  • превращение государственных и местных предприятий в акционерные общества;
  • продажа на открытом аукционе (ст.18). Если у участников имеются одинаковые ценовые предложения (то есть они выставили одну и ту же цену на имущество), то победителем признается лицо, которое подало соответствующее предложение раньше по времени;
  • конкурс, публичное предложение и иные подобные формы торгов. Конкретно публичное предложение применяется тогда, когда аукцион был признан несостоявшимся;
  • внесение собственности в качестве вклада в капиталы частных организаций.

Каждый из способов конкретизируется в положениях. Всего насчитывается около 11 различных путей передачи имущества от государства к частникам.

Кто может быть приобретателем? Физические или юридические лица (п.1 ст.5 Закона). Не могут выступать в роли покупателей государственные и муниципальные предприятия, а также компании, в которых государственная доля составляет больше 25%.

Сама процедура вводилась не просто так. Рыночные отношения требуют свободного обмена, который возможен только при частной собственности. К тому же, изменилась идеология государства. Определившись с понятием, следует разобрать особенности регулирования данной сферы отношений.

Правовое регулирование

Основной регулирующий федеральный закон - №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества», принятый в 2001 году. Помимо этого, существует также закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», который на практике используется редко (многие статьи акта попросту потеряли свою силу). ФЗ №178 содержит следующую информацию:

  • понятие приватизации государственного и муниципального жилищного фонда;
  • принципы приватизации;
  • способы передачи имущества;
  • порядок получения и реализации;
  • отдельные особенности и нюансы.
вторая

Интересно: закон о приватизации жилищного фонда содержит положения о так называемых «прогнозных планах». Иными словами, приватизация осуществляется не спонтанно, а строго в соответствии с установленными задачами и прогнозами. Политика тут играет решающую роль.

Принципиально значимый вопрос: как соотносится ФЗ с Гражданским кодексом? Ответ хранится в самом ГК РФ, где указано, что иные акты должны соответствовать главному гражданскому нормативному акту.

Законодательство о приватизации находится в совместном ведении России и входящих в нее субъектов. Регионы могут устанавливать собственные акты в данной сфере. К примеру, в Москве имеется специальный закон, регулирующий подобные отношения. Нормы, установленные на уровне субъектов, не должны противоречить положениям федерального закона. Следует отметить, что акты муниципальных органов в общую систему не входят и вопросы решаются на основании федерального закона.

Фундаментом любого государственного регулирования являются принципы. Все строится на основе следующих положений:

  • равенство приобретателей;
  • открытость. Деятельность государственных органов известна широкому кругу лиц;
  • возмездный характер:
  • добровольность. Никакого принуждения со стороны.

Особый принцип, стоящий особняком от остальных – одноразовость. Получить собственность у государства можно только один раз в жизни и никогда больше.

Интересно: приватизация жилья не всегда была платной. В самый начальный период (с 1991 по 1994 год) использовались так называемые чеки, благодаря которым лица имели право на приобретение собственности. К слову, закон Украины о приватизации государственного жилищного фонда содержит аналогичные чеки в настоящее время.

Правовой «костяк» в виде закона есть. Остается вопрос: каким образом гражданину или организации получить заветное имущество?

Оформление

Вооружившись ФЗ №178, можно разделить процесс на следующие стадии:

  1. подготовка документов;
  2. обращение в департамент;
  3. получение согласия;
  4. регистрация в Росреестре.

Первый шаг включает в себя подготовку следующих документов:

  • заявления;
  • паспорта РФ;
  • технического паспорта объекта;
  • выписки из домовой книги;
  • справка, свидетельствующая об отсутствии долгов и финансовом благополучии.

Обращаться надо в жилищный департамент местной администрации. Орган рассмотрит пакет документов и выдаст обратившемуся договор о передаче имущества, который необходимо зарегистрировать в Росреестре. После успешного прохождения лицо становится полноценным собственником. Общий срок рассмотрения документов составляет около 1 месяца.

Внимание: приватизация государственного и муниципального имущества сопровождается получением согласия со стороны жильцов. Необходимо заранее согласовать порядок с каждым, иначе ничего не выйдет.

Разгосударствление жилищного фонда имеет множество нюансов и тонкостей, с которыми следует познакомиться поближе.

Особенности

Соответствие требованиям – первое и ключевое правило грамотного прохождения процедуры. Если имело место нарушение закона, то договор будет признан ничтожным. Толковый юрист может помочь в решении трудностей. Можно обойтись и без него, если лицо уверенно чувствует себя в юридических вопросах. Сама по себе приватизация имеет следующие достоинства:

  • экономическая выгода. Потратиться придется только на оформление документов, в то время как покупка недвижимости на рынке потребует несравнимо больше денежных средств. Отсюда вытекает огромная привлекательность передачи;
  • собственность. Лицо становится полноправным хозяином объекта. Можно прописывать кого угодно, сдавать имущество в аренду и т.д.;
  • легкость перепланировки. Изменение приватизированной квартиры не требует согласования с местными властями. Необходимо лишь договориться с жилищной инспекцией;
  • владельца нельзя выписать или выселить с объекта, даже если он задолжал по-крупному.
Важно: можно передать жилье обратно государству или муниципалитету, однако это потребует дополнительных усилий. Процедура называется расприватизацией.

Несомненно, плюсы передачи недвижимости в частные владения весьма привлекательны. Однако у каждой медали есть обратная сторона:

  • сложность наследования. Завещание существенно облегчает проблему, но если такового не имеется, то наследникам придется договариваться самостоятельно;
  • неприятным сюрпризом может оказаться то, что приватизированное недвижимое имущество уже нельзя будет обменять на неприватизированное;
  • трудоемкость и затянутость процесса, который потребует много времени и сил.

Легче всего подводные камни можно проанализировать в конкретной жизненной ситуации. Рассмотрим наиболее популярные из них.

Что можно сказать о малоимущих гражданах? Все довольно неоднозначно: с одной стороны, недвижимое имущество можно будет продать и купить жилье поменьше, а разницу использовать на свое усмотрение. С другой стороны, приватизированная квартира точно также требует расходов и уплаты налогов. Более того, став владельцем, гражданин потеряет возможность улучшения жилищных условий. Это воспринимается особо болезненно, если объект находится в аварийном или ветхом состоянии. Перед процедурой необходимо тщательно взвесить все за и против.

Следующая категория – пенсионеры. Пожилым людям должна понравиться идея, связанная с оформлением договора ренты. Новый владелец возьмет на себя финансовое бремя и будет обязан заботиться о пенсионере. Иными словами, это отличная возможность беззаботно провести старость. Из минусов: если произойдет несчастный случай, к примеру, пожар, то придется искать жилье уже собственными силами.

Другая ситуация связана с кооперативным недвижимым имуществом. Нужно ли ее приватизировать в случае выплаты пая? Закон не содержит подобной необходимости. Объекты, принадлежащие кооперативам, не входят в государственный или муниципальный жилищный фонд.

Суммируя все плюсы и минусы, можно с уверенностью сказать, что приватизация – это благо. К настоящему моменту она никуда не пропала: Президент издал указ о введении бессрочной процедуры. Если ранее предполагалось ввести такую возможность до 1 марта 2017 года, то теперь беспокоиться не о чем: каждый может приобрести жилье. За границей передача государственной собственности частникам уже давно приобрела массовый характер, в то время как в России этот процесс только начинается. До выхода в свет специального закона царила полная неэффективность и неразбериха. В настоящее время имеются веские основания полагать, что разгосударствление никуда не пропадет и общество будет полноценно переходить на рыночные рельсы.

Это вам будет интересно: